上半年楼市分析：现在该不该买房 该怎样买？

第一、国家统计局发布全国70城房价最新数据统计，房价环比涨幅趋于平稳，同比涨幅也普遍回落，未来房价预期进一步稳定。

5月17日，国家统计局发布了5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动统计数据，数据显示，5月份房价上涨城市数量明显减少，二手房价格下调城市持续增加。具体来看，新房方面，5月上涨城市数量降至55个，二手房上涨城市仅43个，均达到2018年以来的最低点。二手房方面，房价连续3个月出现20个城市下调，也是最近两年来首次出现。分城市等级来看，以一线城市为例，从环比来看，4个城市新房和二手房销售价格环比均上涨0.3%，涨幅与上月相同。从同比来看，新房上涨4.2%，涨幅比上月回落0.1%；二手房同比下降0.2%，这是去年5月份以来的首次转降。此外，其他二三线城市环比和同比涨幅基本持平或者回落。

笔者认为，经历了三年的调控以后，随着房地产市场一步步降温，目前全国房价已经进入到了稳定调整期。对此，官方媒体经济日报曾发表评论文章《楼市：平稳将是主基调》，文章称，在房住不炒定位不变，房地产调控持续加码，购房者预期发生变化的多重因素下，未来楼市平稳将是主基调。因此，可以预见的是，在持续平稳的房地产行情下，购房者完全可以根据自身实力和需求选择要不要买房，无需过多纠结房价问题。

第二、国家一锤定音，房地产进入新周期，楼市调控难言放松，未来3到5年楼市格局基本已定，购房者悬着的一颗心可以放下了。

进入2022年下半场以来，关于金九银十的成色以及未来房价涨跌问题，业内一直都是各执一词，婆说婆有理，公说公有理。对此，国家一锤定音，不仅多次重提房住不炒的定位，而且进一步明确了不再把房地产行业作为短期刺激经济的手段。其实，看到这里，笔者认为无需过多纠结金九银十的成色问题了，国家的表态可以说一清二楚了，房地产调控不会放松，房价自然就无力抬头。笔者认为，随着房地产调控持续进行，特别是长效机制的加快出台，房地产市场三年调控两年上涨的格局显然已经不适用了。

对于未来的房地产走向，中国社科院国际金融研究室副主任则肖立晟认为，房地产行业的周期仍然存在，但是持续时长会逐渐从短期3至4年过渡到中长期的8至10年，甚至能够超长期10年以上。因此，他认为，本轮房地产下行周期可能会持续到2022年左右。对于这个论断，笔者基本赞同，因为与控制房价相比，推动脱虚向实和防范金融风险是当前的重要任务。拿此次9000亿降准来说，是近年来规模最大的一次降准，但央行明确了促进实体经济的目标，因此并不是针对房地产市场，也就是说，即使市场上有钱也难大量进入楼市，这个基本面短期不会改变，因此未来3到5年楼市格局基本明确了。

第三、楼市回归理性，房企将重心从拿地向加快销售转变，而且房企降价也不再遮遮掩掩，购房者有望淘到高性价比的房子。

从2022年第二季度开始，随着房地产融资渠道的收紧，房企拿地热情普遍下降，变得愈发谨慎。进入下半场以来，富力、融创等大型房企率先宣布基本暂停拿地，除非遇到了特别优质的土地，而万科也直言不在三四五线城市拿地。不难看出，随着房地产市场逐步降温，特别是现金流收紧，房企开始变得更加冷静和理性。除此之外，各大房企也普遍加快了推盘步伐，把重心放在了销售上面。根据统计，今年上半年，近六成房企未完成全年销售目标的50%，在39家公布销售目标的房企中，完成率超过50%的仅有14家。因此，未来100天，房企的头项任务就是通过金九银十、年底等节点来促销售并且完成业绩目标。

因此，房企有回笼资金的需求，面对购房积极性并不高的市场行情，打折促销、降价跑量成为了不二之选。就拿济南来说，中秋假期前后，多家楼盘都出现了降价千元的情况，更有楼盘前期精装房均价接近18000元，如今的毛坯已经在精装的基础之上便宜了2000-3000元。在笔者看来，除了常规的特惠房、一口价等形式，今年的金九银十期间，不少楼盘确实也都出现了比较大力度的降价，甚至还刷新了自身和片区价格的新低，房企降价不再遮遮掩掩，这对刚需购房者来说，多去售楼处看看，或许可以发现不错的买房机会，淘到高性价比的房子。

第四、目前房地产市场逐步供大于求，楼市库存止跌回升，下半年大部分城市将率先进入买方市场，购房者选房机会增多。

根据易居房地产研究院发布的百城住宅库存报告显示，全国百城新建商品住宅库存总量44927平方米，同比增长了6%，库存规模连续8个月同比正增长。如果具体看来，一线城市去库存周期最大，接近12个月，燕郊的库存消化周期甚至在36个月以上。其实，光看数据可能感受不深，就拿笔者踩盘的经历来看，目前购房需求出现了明显下滑，炒房客基本退场，刚需又处于观望和纠结之中，因此卖房的越来越多，买房的却越来越少。